前几天，笔者的一位朋友问我用自己的住房办公司如何缴房产税？原来，他最近和两个人办了一家咨询公司，员工只有5人，为节省费用，用自家的住房注册了办公地点。在公司登记成立后，到地税机关办理税务登记，税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表，其中房产税使他大吃一惊，因为税款预计高达16800元。他抱怨说：公司的注册资本就10万元，办理各种登记已经花了5000多元，现在一分钱还没挣，就要缴纳16800元的房产税，公司还办得下去吗？房屋还是原来的房屋，以前一直都不缴税，怎么用它办了一个执照，每年就得给税务机关缴这么多的税？
　　经详细询问得知，朋友的住房在北京三环路附近，属于带跃层的顶楼住房，面积总计300多平方米，楼上为100平方米，购价达200万元。朋友在办理工商登记、税务登记时，按规定向工商、税务机关提供了房屋产权证书和购房发票，证明是用自有房产开办公司。
　　我向朋友解释，他原来的房产属于个人非营业用房产，按规定免缴房产税；而现在把它用来开公司，已经变成了营业用房，按《房产税暂行条例》的规定，需要缴纳房产税。因为把房产无偿提供给公司使用，需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30％计算，税率为1.2％。他的房产原值为200万元，则房产余值为140万元，需要缴纳的房产税就是每年16800元。按他目前的做法，税务机关肯定要他缴这么多的税。朋友问我有没有办法少缴一点？我向朋友提了两个方案：
　　第一个方案，也是最佳的方案，是签订房屋租赁合同。我向他分析，他的房屋现在是属于公私合用，居住、开公司用的都是同一个房屋；公司就5个人，实际使用的面积也就是楼上两个房间，其他面积仍然是居住所用。因此，如果事先他和公司签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月1000元租给公司使用，并用这个租赁合同向工商、税务机关办理登记，这样就可以减少房产税。因为按《房产税暂行条例》的规定，房产出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公司。这样算来，他出租居民住房每年的收入为12000元，房产税按12％计算，每年仅需要缴纳1440元的房产税。
　　此外，还会带来其他好处：首先家庭每月多获得了1000元的收入，总计起来也不超过原房产税的数额；其次，公司支付的租金，可以作为费用在企业所得税前扣除，减少企业缴纳的企业所得税。但是，由于他刚刚办完工商登记和税务登记，要实施上述方案，涉及登记变更等麻烦的手续，今年已经来不及了。
　　听完最后一句话，朋友刚刚舒展的眉头又阴云密布起来，甩出一句话：“你不是废话吗？到明年实施，也许公司活不到明年呢！”我又向他提了第二个方案。
　　第二个方案，向税务机关说明情况，争取按公司实际使用的面积缴纳房产税。上面已经分析过，他的房产属于公私合用，公司实际使用的仅是楼上的面积。税法规定只对营业用房征收房产税，其他用房不征房产税，税务机关执法也需要考虑实际情况，不会搞一刀切。如果按楼上面积来计算，所缴纳的房产税也会减少很多。朋友在购房时，楼上面积的价格比楼下面积便宜得多，总购价为40万元。按40万元的房产原值计算，每年需缴纳的房产税为3360元，仅为原来16800元的五分之一。
　　朋友听后问这样做税务机关会同意吗？我说只能去试试。后来朋友打电话告诉我结果：他向税务机关说明了真实情况，税务机关基本同意了第二个方案，让他写一个材料，列出公司实际使用的面积和原值，税务机关审核后予以确定。
　　我朋友的事例并不是特例，有一定的代表性。目前，随着自己创业的人士增多，各种公司的数量在猛增。许多公司在草创时期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，加之对税收不熟悉，往往只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来，直到纳税时才发现问题很多。比如，几个人办一个公司，约定有的股东以现金出资，有的股东以实物，包括设备、房产出资，很快公司办起来了。到纳税时，股东们会发现，接受房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后，就需要缴纳房产税；如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
　　虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍然有筹划的空间。《房产税暂行条例》规定了一些减免税条款，符合条件的企业应该最大限度加以利用。比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请。而有的纳税人往往由于疏忽而没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。
　　由此引申，不管公司规模有多小，不管是不是小税种，纳税人在进行投资决策前，都需要进行必要的税收筹划，以免事后后悔。