案例1

某房地产开发公司开发了一个普通商品房住宅小区，或销售面积2万平方米，各项可扣项目的总和为8000万元(含加计扣除的20％)，该小区房屋售价定为4810元/平方米，该公司将售价定在了4800元／平方米。为什么要减价销售呢?

解析：

   如果定价在4810元／平方米，则该小区的总售价为：

          2×4810 ＝ 9620(万元)

    该项目的可扣除项目总和为8000万元，所以增值额为：

               9620—8000=1620(万元)

增值率为：1620÷8000=20.25％

应缴纳土地增值税额=1620×30％=486(万元)

如果把每平方米的销售单价降低10后，该小区的总售价为：

        2×4800=9600(万元)

    该项目的可扣除项目总和为8000万元，所以增值额为：

            9600—8000=1600(万元)

    增值率为：1600÷8000=20％

因为税法规定：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20％的，予以免税。所以降低销售价格后，增值率就正好等于扣除项目金额之和的20％，所以就无须缴纳土地增值税了，该项目总的销售价格虽然减少了20万元，但少缴了土地增值税486万元。

案例2

某房地产公司开发了一高档住宅小区，平均每套销售价为160万元，每套住宅购买土地及开发成本60万元，装修成本30万元，其他开发费用10万元。小区内共有600套住房。单位财务人员预算应缴纳以下税金：

    应纳营业税：600×160×5％=4800万元

       应纳土地增值税：

    扣除项目金额：600×(60+30+10)+4800=64800(万元)

    房地产企业加计20％扣除=600×(60+30)×20％=10800(万元)

    增值额=600×160—(64800+10800)=20400(万元)

    增值率=20400÷(64800+10800)=26.98％

    应纳土地增值税额=20400×30％=6120(万元)

    你认为可以做什么样的筹划呢?

    解析：

    签订住房销售和委托装修两个合同，房屋的售价为每套110万元，装修的价格为50万元。因为装修业务是委托服务项目，这项收入只缴纳营业税，不须缴纳土地增值税。这样即可降低房屋销售价格，减小土地增值税的计税依据，装修业务收入还可以享受更低的营业税税率，但并不影响该企业的现金收入。

    1．筹划后应交营业税：

    销售不动产：110×600×5％=3300万元

    装修业务：50×600×3％=900万元

    共应纳营业税：3300+900=4200万元

    营业税比筹划前节税：4800—4200=600万元  

 2．筹划后应纳土地增值税：

    扣除项目金额=600×(60+10)+3300=45300(万元)

    房地产企业加计20％扣除=600×60×20％=7200(万元)

    增值额=600×110—(45300+7200)=13500(万元)

    增值率=13500÷(45300+7200)=25.71％

    应纳土地增值税额=13500×30％=4050(万元)

    土地增值税比筹划前节约：6120—4050=2070(万元)

    筹划前后共节税：600+2070=2670万元