据证券日报的报道，财政部日前正在加快研究房地产业“营改增”方案，明年有望和建筑业同步推行。改革以后，该行业的税负不会有明显提高。
目前房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。房地产业改征增值税后，税率方面会和建筑业保持同一水平，即采用11%的税率。
值得注意的是，有媒体报道称，财政部已经对房地产为“营改增”税率、税负增减情况进行了模拟测算，测算采用的是17%的增值税税率，这意味着房地产业将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。
分析称，房地产业“营改增”采用17%税率对房价的影响，市场存在两种观点：一方观点认为这将促使房企成本上升并导致房价上涨。另一方观点认为“营改增”让房企税收更合理，最终也会促使房价更合理。
报道称，随着土地成本、人力成本以及其他成本的提升，房企的利润空间在不断被压缩，“营改增”或让这一空间进一步缩减。
房地产业人士表示，总体来说，“营改增”改革或促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破，只有当市场回到必须拼产品、拼价格、拼营销的阶段，房企才会实实在在地去创新，整个行业才会回归健康的状态。
营改增改革推进超预期 房地产金融有望提速
财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立法。
财政部专家表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行了，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。
普华永道中国大陆及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，在6%的增值税税率下，税负降低;11%持平;17%则税负增加，所以未来金融业营改增后实施11%的税率可能性比较大。
财政部财政科学研究所则表示，核心金融业务，如银行贷款、投资收入、担保收入、证券管理收入及投资收入、证券承销业务收入等，营改增后适用简易征税办法和3%征收率，这一做法可减轻金融服务业税负。
事实上，早在2013年年底，财税部门和房地产商已就房地产行业营改增问题进行了沟通，一些有代表性的房地产企业已按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三、四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
房地产业营改增渐近 引发地方财政焦虑
值得注意的是，目前不少地方明里暗里使出“救市”动作，显示出地方政府面临的“财政焦虑”较为严重。由于目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%，如果“营改增”改革之后两个行业的增值税率定为11%的话，税率上升就比较明显。
胡根荣预测，“预计房地产业会放在营改增改革的最后进行，因为房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”“营改增”改革后，房地产业为11%的税率可能性比较大。原因在于，目前房地产业都是贷款建造房屋，未来金融业、房地产、建筑业“营改增”后将执行统一税率，即11%。
对此，财政部财科所副所长刘尚希表示，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而目前5%的营业税则是对全值缴税。
中房信分析师薛建雄则表示，营业税是按营业额征收的,而增值税是减去成本后再征收的。“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。
业内人士称，目前房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，改革后的增值税则是由国税部门征收，所以房地产业“营改增”后，地方财政会面临不小压力，为避免只顾眼前利益“涸泽而渔”的土地财政，以房地产税为代表的地方税系的建设将更为迫切。
尽管争议不断，但不可否认“营改增”改革对房地产业的正面影响。上海易居房地产研究院研究员严跃进称，此前征收营业税，往往使得产品重复计税。同时，部分房企在营业额上做文章，想办法逃税。通过增值税，能够使房地产开发、销售的各个纳税环节清晰，也可以体现公平竞争的原则。
官方按17%税率模拟测算房地产营改增 成最高行业
大智慧通讯社透露，财政部和国税总局已对房地产“营改增”进行模拟测算，采用17%增值税税率，高于此前市场传言11%的税率，成为迄今“营改增”后税率最高的行业。
而据标准普尔评级服务在2日发布的最新报告表示，中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商的生存前景备受质疑。
标普预计，房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，尽管基数较高。因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。
标普信用分析师叶翱行表示：“因为成本上升、房价停滞或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分开发商的盈利能力可能将在未来几年下降。但是，部分成本控制良好且资产周转较快的开发商将有能力缓解利润率下降。” |
