（一）纳税人基本情况
    黄海市城市经营投资有限公司成立于2001年4月25日,注册类型为其它有限责任公司,注册资金5000万元,其中黄海市土地储备中心出资60%，黄海市城市建设基金管理办公室出资40%，并且由黄海市公有资产管理委员会出任出资管理人。公司经营范围为：经营管理授权范围内的国有资产；承担政府确定的城市基础设施建设；投资和经营授权范围内的城市资源；实现保值增值；房地产开发。据我们所知黄海市大部分政府工程均交由其实施。

    （二）主要违法事实
    该公司2007年与黄海市市政公司等企业签订“以房抵工程款“协议（实际已执行完毕），金额为286867526.22元，2007年度预收房款为99840579.97元（不含以房抵工程款），合计金额为386708106.19元，应缴营业税19335405.31元，实际已缴营业税8856510.15元，扣除2008年补缴的营业税2464825.24元，累计少缴营业税8014069.92元，城建税、教育费附加、地方教育附加相应少缴。

    该公司在对“金山苑”项目进行核算时采用“倒轧法”结转销售成本，多结转成本7464500.68元。

    该公司2007年2月4日收黄海市建设局“金山苑”二区动迁房预付款400万元，计入“其他应付款”，未按规定缴纳营业税金及附加。

    该公司于2007年8月29日与周影签订“方塔街36号房屋”的房产租赁合同，总金额为1000000.00元，未按规定购贴（或缴纳）印花税。

      （三）定性及处理结果
      1.应补各税合计10496093.97元，其中：
    应补征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二条规定补征营业税8214069.92元。
应补征城市维护建设税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条规定补征城市维护建设税574984.89元。

    应补征教育费附加和地方教育附加。根据苏政发[2005]66号文件的规定，应补教育费附加246422.10元，补征地方教育附加82140.70元。

    应补征企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第九条规定调整应纳税所得额，补征企业所得税1377476.36元。
   应补征印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二、三条规定，补征印花税1000.00元。

   2.加收滞纳金1317942.96元，罚款5084265.59元。
   3.因该单位2007年偷税数额超过1万元且占同期应纳税总额10%以上，为此依法移送公安机关作进一步处理。

极差方法及步骤

    由于此稽查对象列入第一批上报的异地交叉检查名单，我局给予了相当的重视，将此项任务下达给经办大案经验丰富的稽查三科，指定其抽调业务骨干成立专案组，并且要求其制订详细的实施方案，发现重大问题及时上报，争取在较短的时间内将问题查深查透，为异地交叉检查开个好头。

      （一）线索寻根——一个意想不到的开端
    稽查三科接受任务后立刻组织人员召开查前分析会，并及时和黄海市稽查局取得联系,开展外围摸底工作。根据黄海市稽查局的介绍我们对该公司的历年纳税情况及此次上报重点稽查的原因有了初步了解：该单位主要承接政府建设工程，项目资金大多来源财政拨款，因而该单位一直将自己定位在全民事业单位，缴税一贯不太积极。从2005年开始该单位涉足房地产开发项目，主要有方塔东街商业街项目、金山苑项目、荷香馆项目。金山苑于2006年11月开始对外销售，而最晚完工的方塔东街也于2007年开始对外销售。发现以上情况后，当地主管征收机关于2008年对其进行了一次纳税测评，指出其存在少缴税款的情况，责令其改正。但该公司认为其承办的是政府工程，以财政拨付的建设资金不足为由不予积极的配合。考虑到其政府背景，因此黄海市稽查局将其列入交叉检查的名单，意在借外力给其施压。听完介绍检查人员都跃跃欲试，下决心要咬开这个硬核桃。而此时我们又听到了一个颇令人意外的消息：在我们的检查人员出发前不久该单位到主管征收机关补缴了3000多万元的营业税。

      （二）线索中断——寻找新的突破口
    这个消息确实有些突然，我们认为此举给我们三点提示：一是我们稽查局打击偷逃税的震慑力；二是该单位确实消息灵通，闻风先动。三是此行会不会无功而返？

    到户之后，粗细地了解了一下企业的生产经营情况，我们便进入到帐务处理的检查阶段。由于人手相对充裕，因此针对其主要项目为方塔东街、金山苑、荷香馆三个项目的情况分别派人清理其收入及成本核算状况，另指定一人将其账面数据、纳税申报表和税单逐一对照审查其营业税缴纳情况。经检查该单位预收账款——房款科目中记载2007年预收房款1.27亿元（其中包含2006年预收房款2700万元）全部转入营业收入；另外发现一个特殊科目“预收收款——以房抵工程款”。经询问，对方解释由于资金不足，为确保农民工工资，经请示市政府同意，将部分房屋转让给建设单位，抵作工程款，故设立了此科目。经检查该科目2007年度发生额为1.25亿元。其中2500万元已转入营业收入，其余1亿元因视作二手房处理，转入固定资产清理科目核算。综上所述按账面上反映，2007年度营业税计税依据为2.25亿元（不含方塔东街数字），应缴营业税1155万元，而该公司实际缴纳营业税为886万元，少缴269万元，我们询问了财务人员，答称确实有少缴税款，但已于2008年补缴了。于是我们对其2008年补缴的营业税作了分析：2433万元营业税属于方塔东街项目，该项目是独立核算的，经核对营业税缴纳正确，另外567万元营业税中320万元属于2008年预收房款应缴数，247万元为补缴的2007年度的营业税。从表面上来看该单位仅仅是少缴了20多万营业税，问题真那么简单吗？

      （三）新的线索——总有一个最弱的环节会先断
    检查人员了解到房产销售资料来源于房产销售科，从这一刻起营业税检查的主战场从财务科转到房产销售科，在销售科检查人员调取了销售合同、销售发票、预收款票据和企业提供的销售明细记录进行了核对，此举出于一种职业本能的怀疑“做帐的基础是否有问题？”。与此同时检查组将该单位2007年少缴营业税又在2008年予以补缴的情况向上级作了汇报,建议将检查时间延伸至2008年5月底,即检查开始前一个月。征得上级同意后检查组把2007年1月至2008年5月的开票情况整理成表和帐面核对发现有1.62亿元的差额，新的线索在此出现。

      （四）揭示真相——简单的事实和并不困难的分析
　　从房产销售科我们还发现了以房抵工程款的全部协议，最终确认以房抵工程款的总金额为2.87亿而不是该单位帐上反映的1.25亿，其差额正是开票数的帐面数的差额，房产销售科反映以房抵工程款到2008年5月全部都已开具销售票且已交给财务科。于是我们转回财务科，主办会计对此事的解释是虽然房产发票已开具，但由于工程建设单位的工程款发票没有开来，因而该部分金额就没有入帐。但我们分析工程建设单位的建筑劳务已提供在先，而在以房抵工程款协议上也明确了以工程抵冲预付房款的金额，因而将以房抵工程款金额确认为预收房款是毋庸置疑的，但问题是该金额的确认以协议书上数字为准还是以房产发票金额为准？纳税义务的确认时间参照房产销售发票开具时间还是协议生效时间（与签订时间相同）？对于前一个问题我们认为协议签订后在执行过程中实际丈量误差和销售优惠造成两个金额不符，因而应以开票金额为准。第二个问题是如何确认纳税义务的发生时间，经请示市局认为应以协议生效之日为准，因为协议生效时即可视作其确认了对方所提供劳务的金额也同时确认了其预收房款的实现，纳税义务同时履行成为必然。

      （五）沟通——从争议到达成共识
    沟通其实从一开始就进行着，比如在以房抵工程款金额的问题上，企业提出与施工单位签订的以房抵款合同属框架合同，面积和房价均属测算，最终房款未能确认，不能作为确认营业税的计税依据。这一点我们予以认同并决定以其开票金额为准，并且考虑到部分工程单位未开具工程发票与其进行结算而协议中又明确将工程款抵冲的是购房预付款，因而我们只将其确认预收房款征收营业税，而不将其确认收入进行所得税核算，并将该部分预收房款预征企业所得税、土地增值税的事项交由当地税务征收部门处理。企业一直试图找出一些思维惯性来稀释和解体我们的纳税意见。其一，在纳税义务发生时间上，企业认为应从开票时间起算，把纳税义务暂时从协议中游离一段时间，使这段时间成了纳税真空期，本身就违背了合同法中生效之日的概念。我们坚持纳税义务发生时间即协议生效日，两者是统一的，不可分割。经济活动已经确认，劳务、预收房款已经开始，纳税义务岂能割裂开去？其二是纳税依据。企业提出房产销售科提供的销售情况不能真正反映销售实际情况而应以财务账面反映的销售（包含预收房款）情况作为纳税依据，我们对此予以坚决的驳斥。检查人员指出财务核算必须以事实为基础，提出这个论点显然是缺乏基本的财会知识，是本末倒置。对于确认金额和确认纳税义务发生时间采用不同出处这个问题我们作了解释：首先对时间采用协议生效之日的原因，前面已经提过了。至于金额采用开票数也不存在矛盾（尽管差额小到可以忽略不计），因为协议已经确定了以房抵工程款的具体标的物，协议签订时已将工程款既购房预付款和唯一确定的标的物挂钩，金额是以对应的房屋价值所体现的，开票时按实测面积开具的金额应视作对协议的补充和调整并且得到了协议双方的认可，尤其是销售方的认可。对于我们的分析，经过反复思考企业最终表示接受。